V E R K A U F T: Garten-Wohnung am Englischen Garten und Herzogpark - Wohnanlage mit Schwimmbad

Die 4-Zimmer Erdgeschoss-Wohnung ist Teil einer großzügigen, sehr gepflegten Wohnanlage, die von 1978-1980 am Ufer der Isar im nördlichen Bereich des Herzogparks errichtet wurde. Zur Anlage gehören mehrere, kleinere Mehrfamilienhäuser sowie Reihenhäuser, die ringförmig auf dem parkartigen, fast 23.000 m² großen Grundstück angeordnet sind.

Inmitten der Anlage befindet sich ein separates Gebäude mit einem Wellness-Bereich, bestehend aus dem Schwimmbad, zwei Saunen mit Dusche und einem Ruheraum. Vom Schwimmbad aus hat man einen Blick auf einen individuell angelegten Steingarten im Außenbereich. Der Wellnessbereich ist erst in den letzten beiden Jahren umfangreich modernisiert worden.

Auch die Wohnung wurde 2015 kernsaniert und einbruchsicher gestaltet. Sie liegt ebenerdig zu der Wohnanlage und öffnet sich mit bodentiefen Fenstern nach drei Himmelsrichtungen. Die Terrassen sind nach Süden, Osten und Norden ausgerichtet. Sie sind umgeben von uraltem, teils 30m hohem Baumbestand. Die Fenster bieten freien der Blick ins Grüne, nach Süden und Osten ohne unmittelbare Nachbarschaft.
Der ca. 150 m² große, L-förmige Teil des Gartens, der sich um die Wohnung erstreckt, steht über ein Sondernutzungsrecht in der alleinigen Nutzung der Eigentümer dieser Wohnung. Man gelangt über das Wohnzimmer sowie die beiden Schlafzimmer auf die Terrassen und in diesen Teil des Gartens. Die Terrassen wurden erst 2021 grundlegend neu angelegt.

Beim Betreten der Wohnung befindet man sich in einer Wohndiele, die zusammen mit der offenen Küche einen über 30 m² großen Raum bildet - ein großzügiges Entré. Von hier gelangt man auch auf eine kleine, nach Norden ausgerichtete Terrasse, die gerade im Sommer einen angenehm schattigen Platz im Grünen bietet. Die Designer-Einbauküche verfügt über modernste Siemens-Geräte sowie eine Kühl-/ Gefrierkombi im American Style.

Rechts neben diesem zentralen Bereich betritt man das ca. 40 m² große Wohnzimmer, das durch seine 6,50 m breite Glasfront eine Einheit mit der großen, überdachten Südterrasse bildet.

In der ganzen Wohnung wurden deckenhohe Türen eingebaut. Diese nutzen nicht nur die Höhe optimal aus. Sie setzen auch das großzügige Raumkonzept fort.

Die privateren Räume sind durch einen separaten Flur und eine Glastür vom vorderen Bereich getrennt. Zunächst gehen von diesem Flur das Duschbad und das Büro bzw. Gästezimmer ab. In weiterem Verlauf folgen die Schlafzimmer und das Vollbad. Der ehemalige Abstellraum wurde über das Duschbad zugänglich gemacht und bietet eine ideale Möglichkeit, Wachmaschine und Wäschetrockner unterzubringen.

Das helle, großzügige, sehr moderne Vollbad verfügt über ein großes Fenster, eine bodentiefe Dusche sowie eine Badewanne. Der Raum wird über die Fußbodenheizung erwärmt. Das Bad ist optimal und sehr durchdacht mit hochwertiger Keramik und Armaturen ausgestattet. So wurde unter dem Badewannenrand Beleuchtung installiert, die über Bewegungsmelder gesteuert wird.

Die Schlafzimmer sind ca. 19 m² und ca. 14 m² groß und bieten auch größeren Schränken Platz.

Man gelangt von der WohnunDas 19xx erbaute Haus befindet sich in einem sehr guten Zustand ...g über das Untergeschoss direkt in den Wellnessbereich und kann sich hier entspannt eine Auszeit vom Alltag gönnen.

Das Haus verfügt über einen Aufzug, so dass die Wohnung weitgehend frei von Barrieren ist.

Zur Wohnung gehört ein vollwertiger PKW-Tiefgaragenstellplatz (kein Duplex!).

Ausstattung Wohnanlage:
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- parkartiges Ensemble, unmittelbar am Isarufer gelegen
- fußläufiger Zugang zum Englischen Garten (ca. 300 m)
- moderner Wellness-Bereich mit Schwimmbad u. Saunen

Ausstattung Wohnung und Tiefgarage:
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- umfassende Modernisierung 2015
- Parkett-Böden Eiche geweißt
- hochwertige Bäder / Fußbodenheizung im Vollbad
- individuelle Designer-Einbauküche (Unikat)
- American Style Kühl-/Gefrierschrank
- deckenhohe Türrahmen
- neue, hochwertige Terrasse
- ca. 150 m² Garten zur alleinigen Nutzung (Osten/Süden)
- elektrische Rollläden
- Einbruchsicherung / u.a. überwachte Alarmanlage
- vollwertiger, gut befahrbarer TG-Platz

Hausgeld gemäß Abrechnung 2019:
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225 EUR umlagefähige Betriebskosten
12 EUR umlagefähige Kosten Schwimmbad
113 EUR umlagefähige Heizkosten
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350 EUR umlagefähige Betriebs-/Heizkosten ges.
214 EUR nicht umlagefähige Kosten 2019
130 EUR Instandhaltungsrücklage
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694 EUR Hausgeld gesamt monatlich
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Durch die aktuellen Gaspreise ist grob überschlägig mit einer Erhöhung der umlagefähigen Heizkosten im Jahr 2023 um 200 EUR/Monat zu rechen. Die umlagefähigen Kosten der Wohnung liegen jedoch auch dann mit ca. 3,80 EUR/m²/Monat - trotz Aufzug und Schwimmbad - immer noch in einem moderaten Bereich.

Miteigentumsanteil:
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102,4 / 10.000,0-tel Wohnung
2,2 / 10.000-tel TG-Platz

Instandhaltungsrücklage:
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Der Anteil der Wohnung und des TG-Platzes an der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Wohnanlage beträgt ca. 10.000 EUR.

Diese Wohnung liegt am nördlichen Rand des beliebten Herzogparks. Das Villenviertel gehört zur "ersten Lage" Münchens und ist eine der gefragtesten Gegenden der Landeshauptstadt. Die ideale Lage an der Isar sowie dem Nordteil des Englischen Gartens bietet einen hohen Freizeitwert und angenehmes Wohnen im Grünen. Gleichzeitig ist die Innenstadt nah und bequem mit dem Rad oder öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. So ist man zu Fuß bereits nach ca. 300 m über das Oberföhringer Stauwehr im Englischen Garten. Mit dem Fahrrad benötigt man ca. 20 Minuten bis zum Odeonsplatz.

Auch die Verkehrsanbindung ist optimal. Unmittelbar auf Höhe der Wohnanlage befindet sich eine Haltestelle der MVV-Buslinie 187, die eine Verbindung zur U-Bahn-Linie 4 (Arabella-Park) sowie zur Straßenbahn in die Münchner Innenstadt bietet. Mit dem PKW ist man in 5 Minuten auf der A9 und gelangt darüber schnell zum Münchner Flughafen.

Im Umfeld finden sich hochwertige Restaurants und Cafés. Oder man genießt den beliebten Biergarten sowie das Wirtshaus St. Emmerams Mühle, die über die Isarinsel zu Fuß oder mit dem Fahrrad nur ca. 1,5 km entfernt sind.

Kaufpreis:
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Der Kaufpreis von 1.960.000 EUR versteht sich zzgl. 35.000 EUR für den TG-Platz.

Hinweise zum Makler-Vertrag:
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Angaben laut TMG: Grit Jugel, RE/MAX in Starnberg, Maximilianstraße 20, 82319 Starnberg, USt-Nr.: 145/106/61266.
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