Uneinsehbar - Reihenendhaus auf traumhaftem Grundstück

Dieses großzügige Reihenendhaus liegt auf einem traumhaften, von öffentlich zugängigen Bereichen uneinsehbaren Grundstücksteil einer sehr gepflegten, hochwertigen Reihenhaus-Wohnanlage mit 4 Häusern, die 1972 errichtet wurde. Es ist das vom Eingangsbereich der ruhigen Nebenstraße am weitesten entfernte Gebäude des Komplexes.

Die Architektur des Hauses verbindet sich harmonisch mit dem zum Haus gehörenden, fast 1.000 m² großen Garten. Auf den ersten Blick erkennt man nicht, dass das Gebäude ca. 250 m² beheizbare Flächen umfasst.

Je zwei Häuser der Anlage sind durch einen gemeinsamen Windfang verbunden, was neben der großzügigen Zufahrt mit hohem Eisentor zusätzlichen Rückzugsraum schafft.

Das Haus ist stilgerecht im Geschmack der frühen 1970er Jahre errichtet worden. Die Diele bildet eine Einheit mit der offenen Natursteintreppe, auf die über Glasbausteine und ein Dachflächenfenster Tageslicht fällt.
Über die Diele gelangt man in den ca. 60 m² großen Wohn-/Ess- und Arbeitsbereich, der über große Fenster Blick in den nach Süden ausgerichteten Garten bietet. Der derzeit als Bibliothek offen gestaltetet, ca. 16 m² große, Teil dieses Bereichs könnte leicht als separates Zimmer abgetrennt werden, da er bereits über eine eigene Tür in die Diele verfügt. Zum Essbereich gehört ein funktionstüchtiger Kamin.
Der rückwärtige Teil der in das Haus integrierten Garage, der ursprünglich als Lager gedacht war, wurde als Arbeitszimmer und Lounge von der Garage abgetrennt und mit dem Wohn-/Ess-Zimmer verbunden. Es scheint sowohl möglich einen direkten Zugang von der angrenzenden Küche zur Garage zu schaffen als auch den ursprünglichen Zustand zwecks Vergrößerung der Garage wieder herzustellen oder aber die Küche um die Fläche der Garage zur Wohnküche mit Blick in den östlichen Teil des Gartens zu erweitern - ganz nach den Bedürfnissen der Käufer.
Aktuell ist die Küche mit ca. 12 m² zweckmäßig geschnitten. Die Einbauküche ist erneuerungsbedürftig.
Im Erdgeschoß befindet sich noch eine Garderobe und ein Gäste-WC. Die Erweiterung des Gäste-WC um die Garderobe als Duschbad scheint gut umsetzbar.

Das Dachgeschoß gliedert sich um den hellen Flur in 3 Schlafzimmer und ein großzügiges Bad. Von zwei der Schlafzimmer hat man Zugang zu einer Ankleide. Die Grundfläche der Räume ist mit ca. 26 m², ca. 22 m² und ca. 17 m² wesentlich größer als die Wohnfläche nach Abzug der Schrägen. Im Rahmen einer Dachsanierung mit Ergänzung der Wärmedämmung könnten diese Grundflächen durch Einbau weiterer Dachgauben wesentlich intensiver genutzt werden. Seitens der Eigentümergemeinschaft sind diesbezüglich Einwände bereits in der Teilungserklärung grundsätzlich ausgeschlossen. Baurecht ist aber natürlich zu beachten. Bei Interesse ist entsprechende Fachberatung einzuholen. Die Angaben hier sind unverbindlich.

Das Untergeschoß ist außergewöhnlich hell, da es durch große Fenster und davor intensiv abgeböschte Bereiche von Süden und Osten beleuchtet wird. Ein fast 30 m² und ein ca. 20 m² großer Raum werden beheizt und derzeit als Büro und weiterer Schlafraum genutzt. Die Deckenhöhe beträgt ca. 2,20 m, so dass diese Räume nur als Hobbyraum einzustufen sind. Im angrenzenden Hauswirtschaftsraum befindet sich auch eine Dusche. Lagerflächen sind vom Flur aus zu begehen und liegen desweiteren unterhalb der Garage.

Neben den Parkmöglichkeiten unmittelbar auf der Fläche des Sondernutzungsrechtes vor dem Hauseingang gehört eine weitere, vollwertige Garage im Bereich der Zufahrt zum Grundstück zum Kaufgegenstand.

Das Haus befindet sich in gepflegtem, aber modernisierungsbedürftigen Zustand. Dies wurde bei der Preisfindung umfänglich berücksichtigt. Allein der Bodenrichtwert des Grundstücks wird laut Gutachterausschuss bei einer GFZ von 0,2 mit 3.000 EUR/m² ausgewiesen. Der amtliche Grundstückswert des Miteigentumsanteils übersteigt damit den Angebotspreis.

Baulicher Zustand:
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- gepflegt, aber modernisierungsbedürftig
- im Wesentlichen baualtersgerecht
- Erdwärme-basierte Fernwärmeheizung (Bj. 2015)
- Hauswasser- und Strom-Anschluss (2018 neu)
- Dachgauben wesentlich instandgesetzt 2024

Ausstattung:
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- großes Vollbad, Gäste-WC, Dusche im HWR
- sehr helle KG-Räume wegen Abböschung
- 2 Garagen, weitere Stellplätze vor dem Haus
- von der Straße aus uneinsehbar

Wohn- und Nutzfläche:
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ca. 84 m² Wohnfläche im EG ohne Terrasse
ca. 73 m² Wohnfläche im DG (Grundfl. ca. 90 m²)
ca. 30 m² Wohnfläche im KG (Grundfl. ca. 60 m²)
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ca. 187 m² Wohnfläche ohne Terrassen-Anteil
ca. 15 m² 50% Anteil an ca. 30 m² Terrasse
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ca. 202 m² Wohnfläche gesamt
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ca. 50 m² Lagerflächen im KG

Eigentümergemeinschaft:
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Das Grundstück ist zwar nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt, der komplette Grundstücksbereich des Hauses, inklusive Vorgarten und Außenfläche vor dem Hauseingang sind jedoch als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Abweichend von der sonst üblichen Regelung sieht die Teilungserklärung dieser Gemeinschaft vor, dass ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer beliebige Änderungen am erworbenen Gebäudeteil im Rahmen der baurechtlichen Vorschriften auf eigene Kosten vorgenommen werden können.

Grundstücksanteil:
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1.238 m² im Sondernutzungsrecht
370,19 / 1.000-tel Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück (3.580 m²)

Hinweis zum Energieausweis und -Verbrauch:
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Der Energieausweis wurde auf Basis der verfügbaren Bauunterlagen als Bedarfsausweis erstellt, wie für Gebäude dieses Baujahres vorgeschrieben.
Der tatsächliche Verbrauch an Erdwärme-Energie lag in den Jahren 2022-2024 bei durchschnittlich 48.028 KWh pro Jahr. Bezogen auf die beheizbare Fläche von 252 m² entspricht dies einem Energieverbrauch von 190,6 KWh/m²/Jahr und damit Energieeffizienzklasse F.
Aktuell werden monatlich 453,00 EUR an Abschlag für Erdwärme-Energie gezahlt.

Grünwald ist die exklusivste Wohnlage im Münchener Süden. Die Gemeinde verbindet auf einzigartige Weise gehobenes Lebensgefühl, erstklassige Infrastruktur und naturnahe Erholung - und gilt als einer der wohlhabendsten Orte Deutschlands und Europas.

Die Villenkolonie am Isarhochufer bietet eine ruhige, grüne Umgebung mit altem Baumbestand, großzügigen Grundstücken und architektonisch ansprechender Bebauung. Trotz der idyllischen Lage sind die Münchner Innenstadt, der Flughafen sowie renommierte internationale Schulen in kurzer Zeit erreichbar.

Ausgezeichnete Nahversorgung, exklusiven Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie, eine lebendige Kulturszene sowie einer Vielzahl an Freizeit- und Sportangeboten - vom Golfclub bis zur Isar mit ihren weitläufigen Spazier- und Radwegen - prägen das Umfeld.

Wer Privatsphäre, Sicherheit und höchsten Wohnkomfort schätzt, findet in Grünwald ein Zuhause auf höchstem Niveau.

Das hier angebotene Haus liegt im Ortsteil Geiselgasteig in einer ruhigen Nebenstraße. Nur etwas mehr als 100 m entfernt befindet sich eine Straßenbahn-Haltestelle. Desweiteren hält unweit des Hauses eine Buslinie.

Hinweis zum Makler-Vertrag:
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Alle Angaben sind ca.-Angaben, freibleibend und ohne Gewähr. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf / Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Die Bekanntgabe der Objektadresse / von Objektdaten geschieht unter ausdrücklichen Hinweis auf unsere Provisionsforderung im Fall des Ankaufs. Die Käuferprovision beträgt 3,57% vom Kaufpreis inkl. ges. MwSt. Mit Bekanntgabe der Objektadresse kommt ein Makler-Vertrag zustande. Als Makler sind wir sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig und haben auch mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung.

Widerrufsrecht:
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Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Frist beginnt ab dem Tag des Vertragsschlusses / Erhalt dieser Widerrufsbelehrung. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, genügt eine schriftliche Erklärung an Matthias Jugel, RE/MAX in Starnberg - Matthias und Grit Jugel Immobilien GbR, Maximilianstraße 20, 82319 Starnberg, eMail: Matthias.Jugel@remax.de. Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn wir auf Ihren ausdrücklichen Wunsch hin tätig geworden sind und der Vertrag vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden.

Angaben laut DDG:
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Matthias Jugel, RE/MAX in Starnberg - Matthias und Grit Jugel Immobilien GbR, Maximilianstraße 20, 82319 Starnberg, USt-Nr.: 145/106/61266.
Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO erteilt durch: Kreisverwaltungsreferat München, Ruppertstr. 19, 80466 München. Zuständige Aufsichtsbehörde: Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München, www.ihk-muenchen.de.